“看北虹桥，乘风破浪”
关于大虹桥的规划，我已分析过多次，尤其是虹桥副中心、商务区核心区、西虹桥的规划已经讲得比较透彻，是时候该讲讲北虹桥了。
2019年的最后一天，为了分析楼盘价值和城市规划的关系，我曾统计了全年所有认筹率超过100%的楼盘，其中就有北虹桥的一颗“独苗”：保利云上。
保利云上去年两开两清，成就了北虹桥热卖的一段佳话，一定程度上要归功于北虹桥板块的规划。而且保利云上的姊妹项目“云上澄光”周末刚开启了售楼处，两天到访就破千组，达到2000多人的到访量。
今天就从多个层面来探讨一下：
北虹桥到底有怎样的规划利好？
【北虹桥区位图】 @M.A.O
近几年江桥变得知名，是因为它被规划为“北虹桥以及北虹桥的拓展区”。
【虹桥商务区拓展区】@鬼话宝
很多人因此以为：江桥不过是托了大虹桥的福，“借光”大虹桥罢了。
真是如此么？
实际上，江桥从来都是上海中心城区面向长三角的纽带。
甚至可以说，规划将江桥纳入虹桥商务区及拓展区范围，恰恰是因为“大虹桥需要江桥”。
这个“需要”来自于两个维度：沪宁发展轴和嘉虹发展轴。
沪宁发展轴沪宁发展轴，是上海对外的三大区域交通廊道之一，实现上海与南京都市圈、苏锡常都市圈、合肥都市圈的聚合发展，提升空间利用效率。
江桥镇是沪宁发展轴上的上海门户节点，素有“沪宁第一镇”之称，是沪宁发展轴出了中心城区之后的第一站，在上海辐射长三角的功能中发挥着重要作用。
【近沪地区综合交通协调图】 @《上海市总体规划》
简单来说，大虹桥需要借助江桥作为“沪宁第一镇”的区位优势来面向长三角。
嘉虹发展轴大虹桥的发展，也需要联合北面的嘉定区。
江桥作为嘉定区最靠近中心城区的区域，是连接大虹桥和嘉定的重要节点，而连接的纽带就是：嘉虹发展轴。
如果说沪宁发展轴是江桥与长三角的纽带；
那么嘉虹发展轴就是江桥与大虹桥的纽带。
【嘉虹发展轴、沪宁发展轴与北虹桥】@鬼话宝
嘉闵高架路和将来嘉闵线，就是嘉虹发展轴的具化，将给北虹桥的开发建设条件提供极大的便利条件。
两轴交汇点上的江桥
在东西方向上，江桥是联系上海市区与长三角各区域的重要节点；
在南北方向上，江桥是联系嘉定区核心与大虹桥的重要节点门户区域。
【保利新项目区位图】
说完，江桥是如何“面向长三角”的；
再说，江桥又是如何“立足中心城”的呢？
之所以说“立足中心城”，是因为江桥镇在规划中是“中心城区的轴向功能拓展地”。
【“沪宁第一镇”】 @《江桥镇总体规划》
在《虹桥单元规划》中对北虹桥地区的规划总体目标中是这样描述的：
“江桥镇将依托虹桥商务区以及上海中心城区，以北虹桥地区为基地，成为以先进生产性服务业为主导，以商务办公、总部办公、文化创意及休闲体育为特色的上海西郊最具活力的产业基地，发展成为虹桥商务区中重要的生产性服务业集聚区，承担上海中心城区的功能外溢。
而真正让江桥得以串联整个中心城区的核心是：14号线。
14号线也是去年保利云上等北虹桥新盘得以热卖的关键因素。
串联“一主三副”14号线的两端连接三大城市副中心：虹桥副中心（北虹桥）、真如副中心、金桥副中心（含碧云国际社区）；
而中间段则横向贯穿城市主中心（CAZ）：静安寺、新天地、豫园、小陆家嘴、陆家嘴北滨江。
（请横屏查看）
【14号线穿越的板块】@鬼话宝
江桥与真如副中心先从14号线的起点说起。
很少有小伙伴知道真如副中心和江桥在规划上的联系。
实际上，上海当年规划14号线时特意将真如副中心和江桥串联在一起，是在为长三角一体化提前布局的。
在真如副中心的规划中：
“真如副中心将依托沪宁发展轴，发挥上海西站城际、城市交通枢纽综合优势，建成服务长三角的公共活动中心。
在上海市总体规划中：
真如（上海西站）是上海沪宁发展轴的起始点；
江桥则是发展轴上市区对外联系的第一个重要节点。
江桥、真如与沪宁发展轴】@鬼话宝
因此，在市区内先用一条轨道交通将二者直接联系起来，之后再继续向西延伸、对外联系。
于是，14号线应运而生。
与“东西大通道”合建恰逢上海当时正开始打造一条“东西大通道”，由浦西的延安高架和浦东的浦东大道组成，这条大通道连接大虹桥、城市中心和大浦东，真的可以说是上海的“命脉”。
【东西大通道】@鬼话宝
于是，规划了一条贯穿嘉定、普陀、静安、黄浦、浦东5个区，横贯上海东西的轨交“大动脉”：14号线。
14号线的走向和东西大通道高度重合，浦西段自“静安寺”站开始，基本是贴着延安高架走。
更难能可贵的是，14号线的浦东段就是上海“东西大通道”的一部分，因为它和浦东大道地下隧道及地面道路是合建的三层立体交通。
因而14号线的存在可谓意义非凡。
【三层立体交通】@鬼话宝
2号线的“神队友”14号线还有另一个身份：2号线的“神队友”
众所周知，2号线是上海轨道交通网络日均客流量最大的一条轨交线。
【上海各轨交线的日均客流量比较】@鬼话宝
原因是规划时太“黑心”，一口气把市里能级最大的几个点都串了起来，所以吸引了自身难以承受的巨大流量。
所以这次给它规划的神队友14号线，自然也不能示弱。
再看14号线与2号线的线路，高度重合：
【两条轨交线路】@鬼话宝
两条线基本都是横穿内环市中心、贴着“东西大通道”的两侧（延安路高架、世纪大道、浦东大道）走线。
可以预料，待明年14号线开通运营后，将肉眼可见地为2号线分担大量客流。
两轨交汇再说回北虹桥地区，它不仅有14号线，还有嘉闵线。
一方面加强与中心城区的联系，另一方面进一步加强与虹桥商务区的联系。
在宏观层面，综合来看：
北虹桥既位于沪宁发展轴和嘉虹发展轴的交点，是上海面向长三角的纽带位置；
同时又位于14号线和嘉闵线的交汇点，也是嘉定联系上海中心城与虹桥商务区的纽带位置。
【位于焦点的保利新项目】@鬼话宝
前面提到的北虹桥新项目，“保利云上澄光”正好就在这两条轨交线的交汇处。
“家门口的双轨交”：保利云上澄光门口的14号线和嘉闵线的金园五路站，位于曹安公路和乐秀路交叉口，是这个地区的换乘枢纽。
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一起聊聊“保利云上澄光” & 北虹桥城市规划。
关于江桥镇自身的规划，大家普遍不太了解。
根据《江桥镇总体规划》，江桥镇的总体发展目标是上海西部近郊商务服务型的综合城镇。
有意思的是江桥镇的规划空间结构：“一带三心四轴”。
【江桥镇空间结构图 @江桥镇总体规划】@鬼话宝
“三心”即三个核心：
金宝综合服务中心
依托良好的区位优势，发展成为区域性的综合商业、商务办公中心，为江桥镇和周边区域提供服务。
曹安路综合服务中心
通过自身升级，逐步发展成为上海西郊重要的批发与零售一体化的展示交易中心。
北虹桥商业服务中心
以万达商业中心为基础，进一步提升零售商业等级，为江桥镇及周边区域提供服务。
“四轴”即四条城镇发展轴，其中有两条是主轴（下图中红色轴线）。
曹安公路发展主轴：
沿线主要发展城镇综合服务中心以及专业批发零售等功能，同时曹安公路也作为东西向对外联系的主要通道。
嘉闵高架发展主轴：
南北交通联系的主要通道，实现江桥镇与虹桥商务区、南翔等的快速联系。
这两条主轴的交汇点就是金宝综合服务中心，因此它也是“三心”中排在首位的核心。
开发潜力江桥镇总体规划里已经梳理了，整个北虹桥最有开发潜力的区域：
【北虹桥最具开发潜力地区】@鬼话宝
总体规划里具体是这样阐述的：
“金宝园区、北虹之星等重大功能片区的整体性转型和再发展，为江桥打造新的区域中心奠定了重要基础。”
在以建成区为主的北虹桥地区，未来能充分享受大虹桥辐射带动作用的就集中在这几个片区。
宜居度机场航道的噪音，是影响北虹桥地区规划布局的重要因素。
去年保利云上热卖时，就有几位小伙伴咨询过我，“飞机起降的噪音会不会很大啊？”
于是，我特地考证了虹桥机场的噪音区影响范围，如下图：
【虹桥机场噪音区影响范围 @江桥镇总体规划】
图中把65db（分贝）以上的区域都根据不同的噪音区间进行了空间划分。
多少分贝以上算对生活区有影响呢？
（引《机场周围飞机噪声环境标准》（GB9660-88））
依据上表中的国标，一般居住区的噪音环境标准是70db以下。
由此可以得出结论：江桥镇的西北部是不会受机场噪音影响的。
把噪音区范围图放大来看：保利新盘所在区域的噪音低于65db，基本不受影响。
【噪音范围局部放大】@鬼话宝
可见：北虹桥的西北部，是整个北虹桥最宜居的区域，受机场影响也较小。
接下来再盘点一下，保利云上澄光项目的周边，都有哪些规划尚未落地的重大项目。
保利的这个新项目就位于刚刚说的两条主轴的交点，北虹桥的核心：金宝综合服务中心。
而且紧邻着金宝园区和北虹之星，这两个北虹桥最有发展潜力的片区。
在江桥镇总体规划中，明确了近期重点发展区域：
1、金宝园区
2、北虹之星
3、其他区域
【近期重点发展区域 @江桥镇总体规划】
正好接着刚刚的话题，讲解一下这些片区。
金宝工业园大家知道为什么保利云上澄光门口的14号线站点，叫“金园五路站”么？
这个“金园”指的就是金宝园区，园区里面的道路都按照顺序编了号，而这个站点就在“五路”上。
金宝工业园是上海市最早的市级工业园之一，然而现状的情况多为工业用地和村庄用地混杂布局。新旧混乱、城市界面一般，这也是之前令很多购房者担忧的一点。
【金宝园区现状卫星图】
【现状城市界面】
其实不必过于担心，因为“金宝园区”已成为江桥镇近期的重点改造项目，将来城市界面将会有较大变化。
原先的二类、三类工业将调整为无污染、低能耗的都市型工业，部分工业将调整为研发类用地，将生产功能逐步调整为研发创意功能，提升土地利用效率。
而且在轨道交通 14 号线站点周边会增加居住和公共服务功能。
【金宝园区改造示意图】@鬼话宝
金宝园规划空间结构
将来保利项目的南侧，将会是以商务办公为主导功能的区域，打造曹安公路商办综合服务轴。
【金宝园区空间结构图】@鬼话宝
【金宝园区改造示意图】
规划将充分利用金园五路地铁站的轨道交通优势，结合TOD 模式，在站点周边布置总部办公、商务办公、高档酒店、大型购物中心等功能，同时布局少量高档居住小区。
北虹之星“北虹之星”是江桥转型的重要引擎，能够带动江桥的产业转型，进而形成金宝工业园区、北虹之星东区和封浜车辆段上盖综合开发的科技创新高地和城市居住中心，成为嘉定南部板块的核心枢纽。
【北虹之星宣传视频】
北虹之星，被规划定位为北虹桥地区的高端国际社区。
【北虹之星位置】@鬼话宝
凭什么称它为潜在的“国际社区”呢？
主要有两点原因：
1. 环内湖公园居住
【北虹之星规划图】@鬼话宝
2. 高等级的公共服务设施
【北虹之星内湖周边的公共服务设施示意】
北虹之星的总面积约1.8平方公里，规划总建筑面积130万㎡，根据规划要求：
“以居住功能为主导，形成具有活力的街区环境，公共服务完善的城镇生活功能片区，重点打造内湖公园，承担江桥未来吸引高端人才的重要配套作用。
100亩景观湖
规划新建绿地31.68万㎡，绿化覆盖率22.5%，并在原有河道上扩建100亩水域面积的景观湖。
【北虹之星内湖公园】
规划建设学校，集文化、体育、卫生服务为一体的邻里中心以及艺术馆、教堂等一批公共配套设施，以满足社区内人士及境外人士的需求。
【北虹之星鸟瞰图】
通过“北虹之星”的建设，江桥将更好地承接虹桥商务区的外溢效应，带动北虹桥地区第三产业的发展，建成后将为虹桥商务区核心区发展提供亟需的配套辅助功能。
生态环境
保利新项目的南侧沿曹安公路两侧有一条4千米绿廊直达外环（向东），向西也可以连接北虹之星的1.2千米绿廊。
【规划图】@鬼话宝
【已建成绿廊部分的实景照片】
把视野再放大一些，你会发现在规划上，它和真如副中心的那条中央公园竟是同一条连续的绿廊。
总体而言，在项目周边仍有较多地块的规划尚未落实，有较大的发展潜力。
综合来看，北虹桥的“乘风破浪”主要靠五点：
1. 作为沪宁发展轴上的第一站，是上海和长三角的纽带；
2. 依托嘉闵高架的开通和嘉闵线的建设，成为嘉定区和大虹桥的纽带；
3. 通过14号线串联整个中心城区；
4. 金宝园区、北虹之星等重大功能片区的转型发展，打造新的区域中心；
5. 依托高等级的公共服务设施和高品质的楼盘，引入高端人才。
如果说要把大虹桥的各版块和“乘风破浪”对应起来，北虹桥像里面哪位姐姐？
西虹桥，近些年一直很红、呼声很高，就像舞台上大放异彩的“绮绮子”；
南虹桥，坐拥发展成熟的商务区核心区，一如成熟老练的“静静子”；
东虹桥，紧邻西郊第一代国际化区域，优雅、大方如“晨晨子”；
北虹桥，曾经养精蓄锐、如今蓄势待发，依靠自身实力逐渐“走红”，像极了真诚、实力派的“茜茜子”。
《乘风破浪的虹桥们》 @鬼话宝
保利云上澄光，从地理位置、小区设计、户型设计、名字等各方面都体现出：这是保利想让这个新盘延续去年保利云上的佳话。
位置关系
这两个项目不仅在同一条街上，而且相隔约700米。
